Comprar una casa que todavía debe Infonavit: cómo se hace bien

Cómo funciona la compra

1. Verifica dueño y gravamen. Consulta en el Registro Público de la Propiedad y pide la escritura y la identificación del vendedor. Si está casado por sociedad conyugal, su cónyuge también firma.
2. El vendedor pide su carta de saldo. Infonavit la define como el documento indispensable para comprar una vivienda que todavía se paga con su crédito: dice cuánto hay que pagar para liquidarlo. Se obtiene en Mi Cuenta Infonavit, es gratuita y tiene vigencia.
3. Acuerdan precio y forma de pago. Tu precio debe cubrir, como mínimo, el saldo del crédito. De contado o con tu propio crédito (Infonavit, bancario o cofinanciado).
4. Avalúo, si usas crédito. Con Infonavit, lo pides tú en una unidad de valuación de las que trabajan con el Instituto; el crédito se calcula sobre ese valor.
5. Firma ante notario. En la escritura, el notario destina parte del precio a liquidar el crédito del vendedor y el resto se lo entrega a él. La casa pasa a tu nombre.
6. Cancelación de la hipoteca. Con el crédito liquidado, el vendedor genera la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y el notario o el Registro Público liberan el gravamen. Pide que quede pactado quién lo tramita y cuándo.

Qué revisar antes de dar un apartado

• Que el saldo quepa en el precio. Pide ver la carta de saldo. Si el vendedor "no sabe cuánto debe", no apartes todavía.
• Antigüedad del crédito del vendedor. Si vas a pagar con crédito Infonavit y el suyo tiene menos de 12 meses, Infonavit no titula la operación.
• Predial y agua. Adeudos atrasados se pagan antes de la firma o se descuentan del precio; el notario pide las constancias.
• Que no haya juicio. Un crédito en cobranza judicial complica o impide la venta hasta que se resuelva. Pregunta directamente y confírmalo en el Registro.
• Quién vive en la casa. Una casa ocupada por un tercero (familiar, inquilino, invasor) se entrega vacía en la firma o no se firma.

Lo que no debes aceptar

• Pagar fuera de notaría "mientras sale el trámite". Lo que no está en la escritura no existe.
• Cesión de derechos, carta poder o contrato privado en lugar de compraventa. Es un traspaso con otro nombre: aquí los riesgos.
• Que un gestor te pida tu contraseña de Mi Cuenta Infonavit o dinero por "trámites". Infonavit dice que sus trámites son gratuitos y pide denunciar a quien cobre.
• Precios muy por debajo del mercado con vendedor en otra ciudad y prisa por un depósito. Es la estructura típica del fraude.

¿Compras casas así de manera habitual?

Si eres inversionista, inmobiliaria o despacho y compras casas con adeudo Infonavit en tu ciudad, en VendoMiCasa.mx recibimos solicitudes de dueños que quieren vender y las ofrecemos en exclusiva a un solo comprador por caso. Así funciona para compradores. VendoMiCasa.mx es un servicio privado independiente; no somos Infonavit ni actuamos en su nombre.

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