Traspaso de casa Infonavit: por qué es riesgoso y qué hacer en su lugar

Qué es un traspaso y por qué la gente lo hace

En un traspaso, el dueño entrega la casa y las llaves a otra persona a cambio de un pago, y esa persona promete seguir pagando el crédito. Se firma, cuando mucho, un contrato privado o un "convenio". No hay escritura ante notario ni se liquida el crédito.

Se ofrece porque parece rápido y barato. Pero todo el riesgo se queda contigo.

Los riesgos para quien traspasa

• Sigues siendo el deudor. El crédito es tuyo. Según Infonavit, citado en prensa, la obligación es de quien contrata el crédito y no se puede transferir a alguien más.
• Te pueden rescindir el crédito. La Ley del Infonavit (art. 49) dice que los créditos se rescinden y se dan por vencidos anticipadamente cuando el deudor enajena o grava la vivienda sin autorización del Instituto.
• Si el otro deja de pagar, la deuda es tuya. Y tu historial de crédito también.
• No puedes pedir otro crédito. Infonavit da créditos subsecuentes solo si el anterior está liquidado y sin incumplimientos.
• Recuperar la casa es difícil. Si quien la ocupa no quiere salir, necesitas un abogado y un juicio.

Los riesgos para quien compra por traspaso

• No queda como dueño: la casa sigue a nombre del vendedor en el Registro Público.
• Puede perder lo que pagó si el crédito se rescinde o si el vendedor fallece o cambia de opinión.
• No puede vender, heredar ni hipotecar la casa.

La alternativa legal: vender ante notario liquidando el crédito

Con este camino la casa pasa a nombre del comprador, tu crédito queda pagado y tú quedas libre de la deuda. Es lo que en el mercado se conoce como venta con pago de pasivos. Así funciona:

1. Consulta cuánto debesEntra a Mi Cuenta Infonavit, sección Mi Crédito, apartado Saldos y Movimientos. Ahí ves tu mensualidad y el importe actual de tu deuda.
2. Acuerda la venta con un compradorEl precio que pague el comprador debe alcanzar para liquidar tu saldo con Infonavit. Si no alcanza, la diferencia tendría que cubrirse de otra forma antes de firmar.
3. Pide la carta de saldoEs el documento que Infonavit señala como indispensable para comprar una vivienda que todavía se paga con su crédito: indica el monto total para liquidarlo. Si el comprador usa un crédito Infonavit, presenta además la Carta Instrucción y Manifestación de Saldo y tu estado de cuenta bancario con CLABE.
4. Firma ante notarioEn la escritura, el dinero de la venta liquida tu crédito y la casa pasa a nombre del comprador. Cuando el comprador usa crédito Infonavit, el registro de la firma por el notario es lo que dispara el pago al vendedor.
5. Cancela la hipotecaCon el crédito liquidado, la Carta de instrucción de cancelación de hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit y vale 180 días. Con ella se libera el gravamen ante el Registro Público o ante notario, según tu estado.
6. Avisa a tu patrónSi tienes empleo formal, descarga el Aviso de Suspensión de Descuentos y entrégalo a tu patrón para que deje de descontarte el crédito. Si pagaste de más, puedes pedir la devolución.

Infonavit no publica un paso a paso oficial para quien vende y liquida con el dinero de la venta; estos pasos salen de sus documentos y el notario define el orden exacto en tu caso. Vender sin la autorización de Infonavit es causa de rescisión del crédito (Ley del Infonavit, art. 49): por eso la venta siempre pasa por notario.

Si quieres vender así, deja tus datos y te conectamos con compradores de tu ciudad que compran ante notario. No trabajamos con quien hace traspasos.

¿Y si ya hice un traspaso?

Busca a un abogado lo antes posible. Según el caso, puede convenir regularizar la situación con una compraventa ante notario con la persona que ocupa la casa, o recuperar la posesión. Mientras tanto, revisa en Mi Cuenta Infonavit si el crédito se sigue pagando.

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