Sustitución de deudor en un crédito Infonavit: qué es y qué puedes hacer en su lugar

Qué dice el Código Civil

La sustitución de deudor está en los artículos 2051 a 2057 del Código Civil Federal (cada estado tiene su propio código, con reglas muy parecidas). Lo esencial:

• Necesita el consentimiento del acreedor, expreso o tácito (art. 2051). El acreedor de tu crédito es Infonavit.
• El nuevo deudor queda obligado igual que tú (art. 2055).
• Si el acreedor te libera y el nuevo deudor resulta insolvente, no puede volver contra ti, salvo que se haya pactado lo contrario (art. 2053).
• Si tú y la otra persona le dan un plazo al acreedor para responder y no responde, se entiende que rehúsa (art. 2054).

Es decir: sin un sí de Infonavit, no hay sustitución. Hay un acuerdo entre dos personas que al Instituto no le obliga.

Qué dice Infonavit

Nada. En el portal de Infonavit no hay un trámite llamado "sustitución de deudor", ni en "Tengo un crédito", ni en "Quiero comprar", ni en el Centro de Ayuda. Lo que sí publica es la regla contraria: según el artículo 49 de la Ley del Infonavit, si vendes o gravas la vivienda sin autorización del Instituto, el crédito se rescinde y se da por vencido anticipadamente. Y en su comunicado de 2023 sobre traspasos, recogido por IDConline, insiste en que la obligación del crédito es de quien lo contrató y no se transfiere.

Los requisitos que verás repetidos en blogs inmobiliarios (dos años de pagos puntuales, crédito individual, sin prórrogas recientes) no traen una fuente de Infonavit. No decimos que sean falsos; decimos que no pudimos comprobarlos y que tú tampoco deberías tomarlos como ciertos sin que Infonavit te lo confirme por escrito.

Por qué te la ofrecen

"Sustitución de deudor" suena legal y lo es, como figura. El problema es cuando un intermediario la usa para nombrar lo que en realidad es un traspaso: la otra persona se queda con la casa, "sigue pagando" tu crédito y firman un contrato privado o un poder. Infonavit nunca aceptó a nadie en tu lugar, así que el crédito sigue siendo tuyo, con todo y sus riesgos.

Cómo cambia de verdad el dueño y la deuda

La forma segura de que otra persona se quede con la casa y tú dejes de deber es una compraventa ante notario en la que el crédito se liquida en la misma firma. El comprador puede pagar de contado o con su propio crédito Infonavit; en ambos casos el dinero cubre tu saldo con la carta de saldo y la casa pasa a su nombre.

1. Consulta cuánto debesEntra a Mi Cuenta Infonavit, sección Mi Crédito, apartado Saldos y Movimientos. Ahí ves tu mensualidad y el importe actual de tu deuda.
2. Acuerda la venta con un compradorEl precio que pague el comprador debe alcanzar para liquidar tu saldo con Infonavit. Si no alcanza, la diferencia tendría que cubrirse de otra forma antes de firmar.
3. Pide la carta de saldoEs el documento que Infonavit señala como indispensable para comprar una vivienda que todavía se paga con su crédito: indica el monto total para liquidarlo. Si el comprador usa un crédito Infonavit, presenta además la Carta Instrucción y Manifestación de Saldo y tu estado de cuenta bancario con CLABE.
4. Firma ante notarioEn la escritura, el dinero de la venta liquida tu crédito y la casa pasa a nombre del comprador. Cuando el comprador usa crédito Infonavit, el registro de la firma por el notario es lo que dispara el pago al vendedor.
5. Cancela la hipotecaCon el crédito liquidado, la Carta de instrucción de cancelación de hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit y vale 180 días. Con ella se libera el gravamen ante el Registro Público o ante notario, según tu estado.
6. Avisa a tu patrónSi tienes empleo formal, descarga el Aviso de Suspensión de Descuentos y entrégalo a tu patrón para que deje de descontarte el crédito. Si pagaste de más, puedes pedir la devolución.

Infonavit no publica un paso a paso oficial para quien vende y liquida con el dinero de la venta; estos pasos salen de sus documentos y el notario define el orden exacto en tu caso. Vender sin la autorización de Infonavit es causa de rescisión del crédito (Ley del Infonavit, art. 49): por eso la venta siempre pasa por notario.

Si quieres vender así, deja tus datos y te conectamos con compradores de tu ciudad que compran ante notario. Una vez liquidado tu crédito, además, puedes pedir otro.

Si ya firmaste una "sustitución" privada

Revisa en Mi Cuenta Infonavit si el crédito sigue a tu nombre y si está al corriente. Casi seguro lo está a tu nombre. Busca a un abogado: según el caso convendrá regularizar con una compraventa ante notario con quien ocupa la casa, o recuperar la posesión. Mientras tanto, no firmes nada más.

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