ISR: el impuesto del vendedor
El artículo 93, fracción XIX, de la Ley del ISR exenta la ganancia por vender tu casa habitación cuando el precio no excede 700,000 UDIS (unidades de inversión; el valor del día lo publica Banxico) y la operación se formaliza ante notario. Por el excedente, si lo hay, el notario calcula la ganancia y entera un pago provisional en la escritura; no tienes que hacer nada por separado, pero sí te lo descuentan del precio.
El dato de los 3 y 5 años. La ley te pide manifestar bajo protesta que en los 3 años anteriores no vendiste otra casa habitación con exención. El notario, además, consulta al SAT si lo hiciste en los últimos 5 años. Si vendiste otra casa hace poco, dilo antes de la cita para que el notario calcule bien.
Que sea tu casa habitación. El reglamento admite como prueba tu credencial para votar, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios o de tienda departamental con el domicilio del inmueble, a tu nombre o al de tu cónyuge, padres o hijos. Si la casa estuvo rentada o deshabitada los últimos años, pregúntale al notario qué documento sirve en tu caso.
ISAI: el impuesto del comprador
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (en algunos estados "traslado de dominio") es local. En la Ciudad de México el Código Fiscal lo pone a cargo de quien adquiere y el notario lo calcula y entera; otros estados tienen tasas, nombres y reducciones distintas. Para ti como vendedor lo importante es que el comprador lo tenga contemplado, porque un comprador sin dinero para el ISAI no llega a la firma.
Notario y escrituración: quién paga
Infonavit no publica quién paga honorarios del notario, avalúo o derechos de registro en una venta; su página de costos solo trata la liberación del gravamen de créditos ya liquidados, cuyos gastos paga el acreditado salvo si al liquidar ganaba 2.8 UMA o menos. La costumbre en México es que el comprador paga la escrituración y el vendedor los gastos de cancelar su hipoteca y, en su caso, el ISR. Pero es costumbre, no ley: déjalo por escrito con el comprador antes de la firma, incluido quién tramita la cancelación de la hipoteca.
Lo que te descuentan del precio en la firma
- Tu saldo con Infonavit. El notario lo paga directo al Instituto con la carta de saldo.
- Adeudos de predial y agua, si los hay, porque la casa se entrega al corriente.
- ISR, solo por el excedente de 700,000 UDIS, si aplica.
- Lo que hayas pactado de gastos notariales o cancelación de hipoteca.
Lo que queda después es tuyo. No damos cifras porque dependen de tu saldo, tu precio y tu estado; el notario te entrega el desglose antes de firmar y tienes derecho a revisarlo. Si quieres que te conectemos con compradores de tu ciudad, pide una oferta sin costo. VendoMiCasa.mx es un servicio privado independiente; no somos Infonavit ni damos asesoría fiscal.
El impuesto de adquisición lo fija cada estado o municipio y cambia de nombre y de tarifa. Esto es lo que aplica en cada ciudad:
- Nuevo León: impuesto de adquisición en Monterrey.
- Coahuila: impuesto de adquisición en Saltillo, impuesto de adquisición en Torreón.
- Tamaulipas: impuesto de adquisición en Reynosa.
- Chihuahua: impuesto de adquisición en Ciudad Juárez, impuesto de adquisición en Chihuahua.
- Sonora: impuesto de adquisición en Hermosillo, impuesto de adquisición en Ciudad Obregón.
- Baja California: impuesto de adquisición en Mexicali, impuesto de adquisición en Tijuana.
- Aguascalientes: impuesto de adquisición en Aguascalientes.
- Guanajuato: impuesto de adquisición en León.
- Querétaro: impuesto de adquisición en Querétaro.
- Jalisco: impuesto de adquisición en Tlajomulco, impuesto de adquisición en Guadalajara.
- Hidalgo: impuesto de adquisición en Pachuca.
- Estado de México: impuesto de adquisición en Estado de México, impuesto de adquisición en Toluca.
- Ciudad de México: impuesto de adquisición en Ciudad de México.
También te puede servir
- los requisitos para vender una casa Infonavit: documentos, carta de saldo y plazos
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- cuánto te queda si vendes: cómo se reparte el dinero entre tu saldo, los gastos y lo que sobra
- vender a un comprador que paga con crédito Infonavit: cuándo y cómo te paga Infonavit
Preguntas frecuentes
¿Pago ISR si vendo mi casa Infonavit?
Si es tu casa habitación, la Ley del ISR exenta la venta hasta 700,000 UDIS de precio, siempre que se formalice ante notario. Solo por lo que exceda hay ganancia gravable, y el notario calcula y entera el pago provisional. La mayoría de las casas de interés social quedan dentro de la exención.
¿Cuánto tiempo debe pasar para vender otra casa sin pagar ISR?
La ley te pide declarar bajo protesta que no vendiste otra casa habitación con exención en los 3 años anteriores, y el notario además consulta al SAT los 5 años previos. Por eso conviene no resumirlo en una sola cifra: si vendiste otra casa hace poco, pregúntale al notario.
¿Cuánto me quita el SAT si vendo mi casa?
Nada de ISR si es tu casa habitación, la vendes ante notario y el precio no pasa de 700,000 UDIS. Si lo pasa, el ISR se calcula solo sobre la parte de la ganancia que corresponde al excedente, y el notario lo calcula y lo entera. No hay un porcentaje fijo: depende de lo que pagaste por la casa, las mejoras y los años que la tuviste.
¿Quién paga el ISR, el comprador o el vendedor?
El vendedor, porque es un impuesto sobre su ganancia; en la venta ante notario, el notario lo calcula y lo entera. El comprador paga el impuesto local de adquisición (ISAI o su equivalente en cada estado). Quién cubre honorarios y gastos de escrituración se pacta entre los dos.
¿Cómo demuestro que era mi casa habitación?
El Reglamento de la Ley del ISR admite tu credencial para votar, recibos de luz o de teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios o de tienda departamental, con el domicilio de la casa, a tu nombre o al de tu cónyuge, ascendientes o descendientes en línea recta.
¿Qué es el ISAI y quién lo paga?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es local, lo cobra cada estado o municipio y lo paga quien adquiere. En la Ciudad de México lo calcula y entera el notario a cargo del comprador. En otros estados cambian la tasa, el nombre y las reducciones.
¿Y si le vendo a un familiar o le dono la casa?
La exención del ISR del vendedor no cambia por ser familiar. Las donaciones entre cónyuges y de padres a hijos están exentas de ISR sin límite, pero la donación no quita la hipoteca. Lo detallamos en la guía de venta a un familiar.
Equipo editorial de VendoMiCasa.mx
Última revisión: 8 de octubre de 2026. Información general basada en fuentes oficiales; no es asesoría legal.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 93 fr. XIX
- Reglamento de la Ley del ISR, arts. 154 y 155
- Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 112, 115 y 121 (copia del Congreso con última reforma 2021)
- Infonavit, Centro de Ayuda: terminé de pagar mi crédito (rev. 30 ene 2026)
- Ventanilla Única de Trámites (Secretaría de Economía): firmar la compraventa ante notario (mod. 12/09/2024) · trámite de compradores extranjeros; la firma ante notario es la misma