Cómo vender tu casa Infonavit aunque todavía la debas

Por qué sí se puede

Mientras pagas tu crédito, la casa es la garantía: tus escrituras tienen un gravamen (una hipoteca a favor de Infonavit). Infonavit lo explica así: para vender o heredar la vivienda hay que liberarla de ese gravamen. La forma de liberarla al vender es liquidar el crédito con el dinero de la venta, en la misma firma ante notario.

Infonavit reconoce esta operación: su Centro de Ayuda describe la carta de saldo como "el documento indispensable para realizar una operación de compra de una vivienda que todavía se está pagando con un crédito hipotecario del Infonavit".

Paso a paso

1. Consulta cuánto debesEntra a Mi Cuenta Infonavit, sección Mi Crédito, apartado Saldos y Movimientos. Ahí ves tu mensualidad y el importe actual de tu deuda.
2. Acuerda la venta con un compradorEl precio que pague el comprador debe alcanzar para liquidar tu saldo con Infonavit. Si no alcanza, la diferencia tendría que cubrirse de otra forma antes de firmar.
3. Pide la carta de saldoEs el documento que Infonavit señala como indispensable para comprar una vivienda que todavía se paga con su crédito: indica el monto total para liquidarlo. Si el comprador usa un crédito Infonavit, presenta además la Carta Instrucción y Manifestación de Saldo y tu estado de cuenta bancario con CLABE.
4. Firma ante notarioEn la escritura, el dinero de la venta liquida tu crédito y la casa pasa a nombre del comprador. Cuando el comprador usa crédito Infonavit, el registro de la firma por el notario es lo que dispara el pago al vendedor.
5. Cancela la hipotecaCon el crédito liquidado, la Carta de instrucción de cancelación de hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit y vale 180 días. Con ella se libera el gravamen ante el Registro Público o ante notario, según tu estado.
6. Avisa a tu patrónSi tienes empleo formal, descarga el Aviso de Suspensión de Descuentos y entrégalo a tu patrón para que deje de descontarte el crédito. Si pagaste de más, puedes pedir la devolución.

Infonavit no publica un paso a paso oficial para quien vende y liquida con el dinero de la venta; estos pasos salen de sus documentos y el notario define el orden exacto en tu caso. Vender sin la autorización de Infonavit es causa de rescisión del crédito (Ley del Infonavit, art. 49): por eso la venta siempre pasa por notario.

Documentos que te van a pedir

• Tu identificación oficial y la de tu cónyuge, si estás casado por bienes mancomunados.
• Tus escrituras.
• La carta de saldo de Infonavit, con el monto para liquidar.
• Tu estado de cuenta bancario con CLABE, de no más de 2 meses, cuando el comprador usa crédito Infonavit (ahí te depositan).
• Comprobantes de domicilio de la casa (credencial para votar, recibos de luz o teléfono fijo) si quieres que la venta quede exenta de ISR como casa habitación.

Cada notaría puede pedir documentos adicionales, como predial y agua al corriente. Confírmalos con el notario.

¿Cuánto me queda después de vender?

Depende de dos cosas: el precio que acuerdes con el comprador y lo que debes según tu carta de saldo. Si el precio es mayor que la deuda y los gastos, la diferencia es para ti; si es menor, la venta no alcanza a liquidar. Aquí explicamos cómo se reparte el dinero, sin promesas de montos: cada oferta se negocia.

Vender rápido o vender a precio de mercado

Hay dos caminos y los dos son legales si pasan por notario:

• Vender a un comprador que paga de contado. Ofrece menos que el precio de mercado porque asume trámites, reparaciones y riesgo, pero puede cerrar rápido y comprar casas deshabitadas, vandalizadas o con atrasos.
• Vender con una inmobiliaria a precio de mercado. Suele tardar más y necesita que la casa esté en buenas condiciones y que el comprador consiga su crédito.

Si tu prioridad es salir de la deuda pronto, el primer camino es el nuestro: te conectamos con compradores de tu ciudad. Deja tus datos y recibe una oferta.

Impuestos al vender

La Ley del ISR exenta la venta de tu casa habitación hasta 700,000 UDIS, siempre que la venta se formalice ante notario y no hayas vendido otra casa habitación con exención en los tres años anteriores. Si el precio supera ese límite, se paga ISR sobre el excedente y el notario calcula y entera el pago. El valor de la UDI cambia cada día; el notario usa el del día de la firma.

Errores que te pueden costar la casa

• Hacer un "traspaso" o un convenio privado. Vender sin autorización de Infonavit es causa de rescisión del crédito (Ley del Infonavit, art. 49) y tú sigues siendo el deudor. Lee por qué el traspaso es riesgoso.
• Dar tu contraseña de Mi Cuenta Infonavit a un comprador o gestor.
• Pagar a un gestor por trámites de Infonavit. Infonavit dice que todos sus trámites son gratuitos y pide denunciar a quien cobre por ellos.
• Firmar sin la carta de saldo. Sin ella no sabes cuánto se necesita para liquidar.

Si lo que pasa es que ya no puedes pagar

Antes de vender, revisa las soluciones oficiales: prórroga por desempleo, Fondo de Protección de Pagos, Nivela tu Pago, Borrón y Cuenta Nueva y otras. Algunas reducen tu mensualidad por un tiempo. Te las explicamos aquí. Si aun así quieres vender, la venta ante notario sigue siendo la vía legal.

Preguntas frecuentes