Qué dice la ley
El art. 49 de la Ley del Infonavit establece que el crédito se rescinde y vence anticipadamente si el deudor vende o grava la vivienda sin autorización del Instituto. No distingue entre comprador desconocido o familiar, y las páginas de Infonavit que revisamos no tratan ventas entre familiares. La regla práctica es la misma: liquidar el crédito al firmar.
Cómo hacerlo bien
- Pide la carta de saldo. Es el monto exacto para liquidar tu crédito, en Mi Cuenta Infonavit.
- Tu familiar consigue el pago. Paga de contado o con su propio crédito; Infonavit permite créditos subsecuentes para comprar otra casa.
- Firman ante notario. Con el precio se liquida tu crédito, se cancela la hipoteca y se escritura la casa a nombre de tu familiar. Las ventas de inmuebles de valor alto deben constar en escritura pública (CCF art. 2320).
- El notario calcula impuestos. El ISR del vendedor y el ISAI del comprador, cuando aplican.
Por qué no hacerlo como traspaso
Según el comunicado de Infonavit citado por IDConline (octubre de 2023), no reconoce los traspasos: el crédito sigue a nombre del acreditado original aunque haya papeles notariales. Si el familiar deja de pagar, el atraso es tuyo. Aquí explicamos los riesgos.
¿Y si dono la casa?
- ISR. Las donaciones entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta están exentas de ISR sin límite de monto (art. 93 fr. XXIII).
- La hipoteca no se va. Si la casa está hipotecada, la hipoteca subsiste (CCF art. 2363) y el crédito sigue a tu nombre.
- Se puede revocar. La donación es revocable por superveniencia de hijos (art. 2359) o por ingratitud (art. 2370).
- ISAI. En la Ciudad de México el hecho generador incluye la donación (Código Fiscal art. 115). Otros estados varían.
- Autorización. No encontramos si donar una casa con crédito Infonavit activa el art. 49. Pregunta a Infonavit y a un notario antes.
Impuestos al vender a un familiar
La exención de ISR del art. 93 fr. XIX (hasta 700,000 UDIS, formalizada ante notario) no cambia por ser familiar. El ISAI es estatal; algunas guías mencionan reducciones por parentesco, pero no pudimos verificarlas. Pregunta al notario de tu estado.
Si tu familiar no puede comprarla
Puedes pedir una oferta sin costo de compradores de tu ciudad que pagan de contado y liquidan el crédito en la firma. Los requisitos están en esta guía. VendoMiCasa.mx es un servicio privado independiente; no somos Infonavit ni asesoría legal.
También te puede servir
- qué es la sustitución de deudor: la figura legal que a veces se vende como traspaso
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- divorcio y casa Infonavit: qué pasa con el crédito y quién firma
Preguntas frecuentes
¿Se puede traspasar una casa de Infonavit a un familiar?
Como traspaso, no: Infonavit no lo reconoce y el crédito seguiría a tu nombre aunque tu familiar pague. Lo que sí se puede es venderle la casa ante notario, liquidando tu crédito en la firma con su dinero o con su propio crédito.
¿Puedo vender mi casa Infonavit a mi hijo?
La ley no lo prohíbe, pero el art. 49 de la Ley del Infonavit exige autorización del Instituto para vender sin liquidar el crédito. Lo seguro es liquidarlo en la firma con la carta de saldo, y que tu hijo pague de contado o con su propio crédito.
¿Puedo vender la casa a mi esposa o esposo?
No encontramos una norma federal que prohíba la compraventa entre cónyuges, pero no revisamos los códigos civiles estatales. El crédito debe liquidarse en la firma. Consulta al notario de tu estado.
¿Es mejor donar la casa a un familiar?
Una donación entre cónyuges o de padres a hijos está exenta de ISR sin importar el monto, pero no quita la hipoteca ni el crédito: sigue vigente (CCF art. 2363). No verificamos si donar una casa con hipoteca Infonavit sin autorización activa el art. 49, así que no lo hagas sin consultar a Infonavit y a un notario.
¿Mi papá me puede vender su casa por Infonavit?
Sí puede venderte su casa, y tú puedes pagarla de contado o con tu propio crédito Infonavit si te lo autorizan. Si la casa todavía tiene crédito de tu papá, el saldo se liquida en la firma. No encontramos una regla publicada de Infonavit sobre compras entre familiares, así que confírmalo con Infonavit antes de apartar.
¿Puedo ceder los derechos de mi casa Infonavit a un familiar?
Una "cesión de derechos" firmada en privado es un traspaso con otro nombre: Infonavit no la reconoce, el crédito sigue a tu nombre y puede rescindirse. Para que la casa sea de tu familiar, se escritura la compraventa ante notario.
¿Mi hijo puede quedarse con mi crédito Infonavit?
No como traspaso: Infonavit no lo reconoce y el crédito sigue a tu nombre aunque haya papeles notariales. Para que la casa pase a tu hijo con seguridad, el crédito se liquida y se escritura la compraventa.
¿Pago menos impuestos si vendo a un familiar?
La exención de ISR del vendedor (hasta 700,000 UDIS, ante notario) no distingue si el comprador es familiar. En el ISAI, que es local, algunas guías mencionan reducciones por parentesco; no pudimos verificarlas, así que pregunta al notario.
Equipo editorial de VendoMiCasa.mx
Última revisión: 8 de octubre de 2026. Información general basada en fuentes oficiales; no es asesoría legal.
Fuentes
- Ley del Infonavit, texto vigente (última reforma DOF 21-02-2025)
- Infonavit, Centro de Ayuda: información de tu crédito y carta de saldo (rev. 30 ene 2026)
- Infonavit: Quiero comprar, documentos y créditos subsecuentes (rev. 23 jul 2026)
- IDConline (prensa): comunicado de Infonavit sobre traspasos, 3 oct 2023
- Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 93 fr. XIX
- Código Civil Federal (última reforma DOF 14-11-2025), solo como referencia: cada estado tiene su código civil
- Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 112, 115 y 121 (copia del Congreso con última reforma 2021)